李嘉诚创业故事香港企业家长江集团创办人李嘉诚创业故事网

楼市发展了这么多年，从来没有像现在这么窘迫。你说嘛，过去即便楼市有调整年份，但只要稍微救一下，市场立马就起来了。但如今，房贷利率已经降至历史低位，各种购房补贴层出不穷，一些地方连商品房都用“房票”的形式安置，市场稍微回暖一下又熄火了，而且楼市还出现了3大怪象。

楼市为什么会出现这种情况？如果要去街头采访一下，每个人都会有不一样的答案，有人说会说收入低，没钱买房，也有人说房子太多了，那么多的房子卖给谁去？还有人说出生人口降了那么多，指望年轻人接盘越来越不现实。如果要把大家请到一起辩论，估计谁也说服不了谁，我们不妨听听房地产“鼻祖”李嘉诚的看法。

谈起李嘉诚，作为长期蝉联华人首富的他，上个世纪50年代就进入房地产淘金，一直作为房地产界的典型案例来剖析。总体而言，他对房地产经营的理念是“稳扎稳打”、“不赚取最后一个铜板”，不少人喜欢听到李嘉诚对于未来房地产趋势的看法，对此，李嘉诚直言不讳，说未来5年房价面临大洗牌，炒房需谨慎，内地很多开发商负债扩张要告一段落了。话虽不多，但从目前看来，李嘉诚对楼市新趋势的预言基本成真，楼市已现3大怪象。

第一，二手房挂牌量全面上升。通过平台数据搜索，今年以来，全国大部分城市的二手房挂牌量呈现快速上升趋势，以几个典型代表性城市为例。据21世纪经济报道，上海二手房挂牌量上升至17.1万套。而北京3月份二手房挂牌量为9.5万套，目前已变为11.5万套，且呈现持续增加趋势。如果说一线城市数据还过得去的话，那么，以南京、杭州为代表的强二线城市二手房市场则有点颓废了，据某壳的数据显示，南京去年底的二手房挂牌量约14万套，目前来到了17万套大关，几乎跟上海持平。而杭州呢？搜狐财经发布了这样一条消息，说杭州的二手房成交量不及挂牌量一半，某高端小区交房不到一个月，就有小区总数11%的房源挂牌抛售。

合理推导，一二线大城市的二手房市场如此，其他城市自然不可能乐观。那么，到底是什么原因引得大家把二手房推向市场呢？答案不难找，这其中，有收入不济房贷还不上需要变现，也有改善置业者准备要换新房，把原来的老房子挂出来卖的因素，也少不了有4月25日自然部宣布我国已全面实现不动产确权登记的原因。道理很简单，随着我们的住房持有情况被摸清，意味着房地产税离我们越来越近了，趁大家还处于懵懂期，及时变现或资产置换成为了多套房业主的优选项。

第二，借款买房的人越来越少。统计部门的数据显示，4月份新增了7188亿贷款，只有3月份38900亿的零头，其中中长期贷款减少1156亿。都知道，中长期贷款主要就是我们说的房贷，房贷居然是负数了，说明一个问题，那就是贷款买房的人减少，而积极还房贷的人增多。有人说，都不买房，都拿钱去消费多好啊，比如此前火爆的旅游消费。真如此吗？数据不会说谎：数据显示，4月份的居民消费价格指数CPI仅涨0.1%，我们说2%的CPI属于正常增幅的话，那么这个0.1%基本上可以忽略不计，消费意味着旅游不可能带动经济的全年增长，经济压力非常之大，道理很简单，如果经济收入不行，你还会想着经常出去旅游消费吗？同样也会作用于楼市，不敢轻易买房。

第三，房企接连被迫撤出市场。房地产一直是各企业垂青的香饽饽，多年来，不少企业都跨界进军房地产，但随着房地产进入下行期，高负债的房企纷纷暴雷，此前引以为傲的千亿销售规模房企纷纷被打回原形。数据显示，2022年千亿销售房企数量减少了21家，百亿销售规模的房企减少了28家，耳熟能详的房企在我们的视线里消失，但这不是终点，千亿房企暴雷情况仍在继续，日前蓝光地产收到上交所的退市通知，有业内人士认为，这可能触发该企业破产的又一重要因素，将有更多的企业退出房地产。

实际上，即便现在还活着的房企，其日子也不太好过。就在日前，网络已有传言曾经打包抛售数百个酒店和文旅城的昔日地产王者，可能也要暴雷了，要知道，这可是不少人认为走轻资产之路、全身而退的典范啊，且等消息的进一步证实。一直认为经营比较稳健的万科、碧桂园、融创、龙湖、富力、新城也频频爆出裁员数据，分别为7677人、30773人、27188人、12500人、8045人、6575人。说白了，住房需求减少，房子越来越不好卖，房地产这块蛋糕已经没有那么大的容量，房企减少、规模缩小将是必然趋势。

从上面的3大现象可以看出，我们不得不佩服李嘉诚的老道，对房地产趋势预判的精准度。他警告这几年不要炒房已验证是非常正确的，事实上，如果不是地段非常好，房子非常好，基本上都难全身而退，眼下这么多二手房抛向市场，变现都是个难题。他说的高负债将告一段落，是在我们“三道红线”出来之前说的，没多久国家就宣布了降房地产杠杆，房企银行都要遵循“3+2道红线”，房企负债从高处跌落，不少大型房企应声倒地。

当然，无论是房企降负债、房地产税步伐越来越近，都将促使二手房挂牌量将持续上涨，让那些房子过多的人最为紧张。还是那句老话，房子“在精不在多”，如果你买的房子是用来居住，不用担心，符合国家定位的“房住不炒”精神，但如果手上握有过多的投资型房产，处置是早晚的事，但当大家都挤着出手的时候说明已晚了，只能见机行事，看运气了。

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