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逆势抄底，囤地获利。

作者 | 卢泳志

编辑丨高岩

来源 | 野马财经

在出售一套中国香港的豪宅之后，李嘉诚又来“抄底”，为“屯地大计”补仓。

今年下半年以来，受美联储度密集加息、英镑贬值等影响，李嘉诚家族旗下长实集团(1113.HK)遭受重创。9月末，李嘉诚身家一夜缩水约100亿元。

尽管如此，李嘉诚并未“躺平”，除积极回购股份，还于9月28日以207.66亿港元出售中国香港半山波老道21号豪宅项目。

几天之后，李嘉诚再次拿地补仓。10月5日，长实集团以46.01亿港元获得一宗位于中国香港新界的住宅用地。

两个月后，12月15日，长实集团中标中国香港市建局皇后大道西/贤居里项目，其他入标的还有鹰君、富豪酒店、信置独资、嘉华独资、会德丰独资及1家不知名发展商。

仅仅过了一天，一宗位于中国香港启德的地块于当日（12月16日）中午截标，包括长实集团在内的7间财团入标。

一位业内人士分析指出，当前中国香港楼市持续下行，再加上美元加息利空，投资开发房地产面临贬值；但李嘉诚一贯有低谷期屯地计划，坐等地价升值是其投资房地产的主要途径之一，这次李嘉诚或将又大赚一笔。

是“屯地”？还是看好楼市？

在尝尽“屯地式”获利的甜头后，李嘉诚开始积极补仓，在过去三个月内，连续在中国香港斩获地块或者项目。

10月5日，中国香港地政总署公布，长实集团以46.01亿港元获得一宗位于新界屯门青山公路—大榄段的屯门市地段第561号的用地。

该地块为私人住宅用途，总面积约36.29万平方尺，最高楼面面积可达130.64万平方尺，预计可以提供2020伙。

长实集团执行董事赵国雄表示，集团一直积极参与投地，全因对中国香港地产市道前景极具信心，对于今次投得屯门青山公路大榄段地皮表示十分兴奋。

赵国雄进一步指出，由于地皮面积大、建筑上有一定难度，该项目投资总额预计超逾130亿港元。

两个多月后，12月15日，长实集团再次中标中国香港市建局皇后大道西/贤居里项目，该项目估值近12.15亿至14.58亿港元。

该项目的主要规划意向为透过重新规划现有公众休憩用地以理顺土地用途及布局，提供一个临向皇后大道西的公众休憩用地。另外，项目将提供约189个住宅单位及平台低层用作商业/零售用途。

资料显示，上述项目的中标财团，须按发展协议中列明的标准与品质、可持续发展和智能系统要求，兴建新发展项目，当中的贤居里社区及公众休憩用地，将会原地重置融入未来的发展项目。

来源：中国香港市区重建局

对此，长江实业执行董事吴佳庆表示，对中标中国香港市区重建局项目感到欣悦，该项目是罕见的港岛中西区优质地皮，加上附近型格小店及潮流餐饮食肆林立，港铁站亦信步可达，预料落成后将广受年青上班族及专业人士欢迎。

仅仅过了一天，长实集团的身影再次出现另一个项目的竞标现场。

12月16日，启德第2A区4号地盘、5(B)号地盘及10号地盘于当日中午截标，至少有7间财团入标，包括旭日国际、长实、嘉华国际、恒地、南丰独资及2家不知名公司。

上述地皮为本季度规模最大之官地，总面积约21.44万平方尺，最高可建面积141.8万平方尺，市场估值为113.4亿至148.89亿港元。

另外，此项目在改划前曾流标，是次以商住综合发展重推应更具吸引力，惟考虑到近期市场气氛及投资额较庞大，期望政府能按市况反映在底价，避免流标风险及影响未来供应。

旭日国际地产开发部董事总经理李炳余表示，是次独资入标，认为地皮位置良好，对未来发展有信心，而地下商场联通可以带来机遇。

对于李嘉诚拿地，昔日地产大佬冯仑曾表示：在内地和中国香港，虽然李嘉诚也扎扎实实地做了不少房地产项目，但基本上都是普通的住宅，他不像万科那样要把这个行业彻底做好，所以他收到口碑特别好的并不多。

“囤地”获利挽回60亿损失

由于英镑和欧元大幅贬值，重仓欧洲市场的李嘉诚家族企业遭受重创。

9月23日，英国政府推出50年来最大减税政策，结果导致英国遭遇股债汇“三杀”，英镑兑美元一度走下1.04关口，债市场出现“抛售潮”，股市大跌。

彭博亿万富翁实时指数显示，9月26日，李嘉诚拥有267亿美元（约1912.41亿元）身家，而前一天李嘉诚身家为281亿美元（约2011.76 亿元），一天之内蒸发99.35亿元。

来源：长实波老道21號公众号

在经历了身价大幅缩水后，9月28日，长实集团公告称，将以207.66亿港元（约190.5亿元）向新加坡金融机构Sino-Suisse出售中国香港物业项目，其中包含波老道21号豪宅项目未售出部分。

波老道21号（21 BORRETT ROAD）位于中国香港西半山豪宅地段，是中国香港知名的超级豪宅项目之一，曾被长实集团主席李泽钜称为"一级靓地"。

长实集团表示，出售项目令公司得以变现有关发展项目投资，买方贷款将有助交易完成，公司预期出售所得收益约为63亿港元（约57.79亿元），所得款项净额将用作集团一般营运资金用途。

2011年6月，长实集团以116.5亿港元购入波老道地皮，每尺楼面地价为26763港元，创下当年中国香港第二高价纪录。

自从2011年被长实集团买下，该项目经历10年才正式以现楼面市，和10年前地价相比，目前楼面均价上涨超过10倍。

在公开报道中，波老道21号最近一次成交是今年6月份，成交2套，合计近4亿港元（约3.67亿元）。其中，成交的一套波老道21号小区第1期20楼1室，作价2.7亿元，套内面积约273.6平方米，按成交价计算，其单价达98.69万元/平方米。

有业内人士认为，采用“囤地式”的漫长开发模式是李嘉诚长实系的一大特点，这也让其公司运用这种方式获利不少。

对于李嘉诚长实系的囤地行为，《华夏时报》曾报道称，多年来“长和系”在全国近十个城市十余个项目，均通过“蜗牛式”开发方式，延长土地开发周期从6年到10多年不等。

面对外界质疑，长实集团曾公开回应表示，长实国内的地产项目一直根据法规及所有政府程序进行，开发缓慢，实有所误解，而出售项目也属于地产商正常商业行为。

李嘉诚的资产腾挪术

近年来，李嘉诚一直在抛售内地和中国香港的资产。据不完全统计，包括出售香港中环中心、屈臣氏股权等交易在内，李嘉诚卖掉的资产规模金额至少已经超过2500亿元。

自2020年以来，李嘉诚在海外也开启了“卖卖卖”模式，涉及交易金额逾千亿元。

2020年以来，长实集团先后多次出售海外业务及资产，涉及能源、通讯、房地产、电力、飞机租赁等板块，其中包括被李嘉诚称为“一生最成功的投资之一”的赫斯基能源。

2022年3月，长实集团宣布以7.29亿英镑(约60亿元)出售持有的英国伦敦办公楼。长实从该出售事项获得的预期收益约为1.08亿英镑(约8.96亿元)。

除此之外，今年7月，长实集团曾接近完成150亿英镑（约1168.13亿元）出售英国电力公司的交易，但由于最后时刻提价，整个出售计划最终告吹。

在出售的同时，李嘉诚始终没有停止新的投资。2021年，长实集团通过不同渠道斥资173.8亿港元在中国香港买入4幅土地，增加了约15.46万平方米楼面面积可供开发。

今年5月，李嘉诚更是自2012年后时隔十年再次出现在内地土拍市场。在广州白云区的白云空港大道地块的竞拍中，李嘉诚旗下的和记黄埔也参与了竞标，但最终并没有竞得。

据早前公布的一份清单，长实集团在中国内地仍持有的物业市值达1261.6亿元，分布在北京、广州、上海、长沙、南京、成都、大连等地，其中可供发展的物业市值为315.73亿元。

来源：长实集团财报

之所以如此操作，分析其年报数据便可窥知一二。年报显示，2021年，长实集团总收入为620.94亿港元，其中物业方面为主要营收，物业销售达到377.6亿港元，物业租赁为65.43亿港元，还包括酒店及服务套房业务为26.91亿港元，物业及项目管理为8.16亿港元，英式酒馆业务为142.84亿港元。

不论物业销售还是物业租赁，中国香港及内地均所占比重较大。物业销售业务中，中国香港物业销售额为157.24亿港元，内地物业销售金额为217.22亿港元，海外物业销售金额为3.52亿港元。物业租赁方面，中国香港为43.52亿港元，内地为5.71亿港元，海外为7.38亿港元。

作为中国香港首富，李嘉诚的商业动作一直备受市场关注。今年以来，李嘉诚动作频频，有声音指出“李嘉诚要逃离英国”“李嘉诚回来了”。

李嘉诚之子、长实集团主席李泽钜则回应称，卖楼是日常业务和本业，并不存在撤资。他说，内地及中国香港是集团的家乡，存在感情因素，但仍会关注投资回报。

对于李嘉诚的投资，新加坡国父李光耀曾如此评价：李嘉诚的帝国制造了无数商品，却没有一件世界级的品牌，他投资地产、收购港口、买下电力公司，全靠的是垄断和结盟，他富可敌国，却对经济发展和社会进步没起到什么作用。

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