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御翠园

速读：

【御翠园】可能是李嘉诚旗下的和记黄埔在北京的最后一个楼盘，预计今年11月中下旬取证开盘。

相邻地块逸翠园的二手房均价约在9.5万元/平米，御翠园开盘均价大约会在10万元/平米左右。

项目搁置多年，在这个120平米都要做四居室的大环境下，御翠园150平米和180平米的户型却都只做了三居。

【御翠园】快开盘了，这对于在东五环内寻觅改善新房，且总预算在2000万以内的客群来说不失为一个好消息。也因为拿地时间久远，建设颇费周章，这个楼盘目前已经是准现房的状态，基本不用担心交不了房。封顶是早就封了，只是外立面从2020年就开始做，至今还没做完。销售的口径是目前还在蓄客阶段，真正开卖的时候才会有详细的交付时间出炉。

销售透露，【御翠园】目前是和记黄埔在北京的最后一个项目，公司在酝酿继续拿地。但就此前的集中供地情况来看，和记黄埔始终没有出手过。据36氪不完全统计，近年来和记黄埔似乎连北京的地块招拍挂报名都没有过。遥想2021年一批集中供地，不少房企只是交保证金凑热闹，其实没有拿地意愿。当时如此火热的境况之下，也未见和记黄埔的身影。

反倒是李嘉诚卖资产的传言层出不穷。2020年曾有市场传言称，融创将接盘【御翠园】，消息传到连现场施工人员都听说了，最终也没有卖，现在终于是靠要自己开盘卖房来回款了。从这个地块拿地算起，和记黄埔在北京的辉煌与沉寂像是一幕大时代的缩影，希望【御翠园】不会是一个句点。

01

楼盘情况

【御翠园】和记黄埔整个姚家园地块的最后一期，前几期分别为逸翠园、逸翠园南区、逸翠园北区和御翠尚府。据悉，整个姚家园地块由和记黄埔于2001年通过协议出让方式取得。北京市国土资源局第二批协议出让经营性用地项目清单显示，逸翠园地块土地面积一共26.7万平方米，当时规划建筑面积44.01万平米，出让楼面毛地价疑为280元/平方米。

【御翠园】地块整体占地面积约为9.78万平米，建筑面积约为33.5万平米。由8栋高层和18栋联排别墅组成，总房源数达到1024套，算是个很大的盘了。楼盘销售也隐隐透露，应该所有房源不会一次开完，要分几次开，把价格慢慢涨上去，首次开盘价格大概在10万/平米左右，跟逸翠园的二手房价格几乎持平。

售楼处设在逸翠园的会所，离项目很近。这就是成熟区域的骄傲吧，无论奶西还是崔各庄，都是售楼处设在繁华望京，项目则在几公里之外的“大望京”。

目前售楼处对外开放才三、五天，工作日的上午已经有两三组客户来咨询了，不过看样板间要提供包括身份证号在内的相当精准的身份信息。

02

区位&交通

区位图

东五环内成熟住宅片区，和东坝、孙河都不是一个级别，毕竟片区从2000年初就开始开发了。周边商业、学校、体育场都有，公园都有三个，区位没得说。楼盘销售说御翠园正南边的姚家园村公园被规划成永久绿地，会一直以公园的形式存在下去。

可以说，周边没有已经没有待开发商品房地块了，御翠上府东侧有未竣工的住宅，那是姚家园村的安置房，也不是商品房地块。所以【御翠园】的稀缺性还是很强的。

在建地铁站现状

开车出行成熟的网状路四通八达，地铁也是马上就要开通了，三号线体育中心站紧邻【御翠园】东侧。预计2023年底开通西段，能够实现从三里屯直接地铁到家门口，去工体方便极了，同时也能实现与2号线、10号线和14号线换乘，换乘站分别为东四十条、团结湖和朝阳公园站。

灰色条线为地铁三号线

值得注意的是，此前36氪曾经了解到，3号线地铁将东西向穿过该项目北侧区域，是否会有噪音影响目前不确定。

03

配建&户型

据说【御翠园】的外立面会采用比前几期更好的石材，风吹雨打都不怕，显新。下图为逸翠园南区的照片，楼体最少也有十年了，至于是不是真的显新就“仁者见仁”了。

御翠园

楼盘销售介绍高层之间的楼间距有84米，无任何遮挡，一层也能够保证充足采光。小区里包含着一个幼儿园和一个高端托老所。且托老所不卖，由和记黄埔自持，将引入专业运营团队。不过现在市面上大部分配建托老所的小区，都只是把房子建好放在那，托老所实际开始运营的很少，所以这个项目的托老所将会何时入市都是后话了。

幼儿园紧邻7号楼，可能会有一点噪音问题，据说后续高层7号楼低层靠西侧部分房子，价格可能会稍便宜些。

位置、交通到配建都没得挑，【御翠园】值得挑三拣四一下的其实是户型。联排别墅面积在350平米到400平米之间，共228套，总价在3500万以上。高层只有150和180两个面积段，且户型是一样的，只是每个房间的大小不同，180平米的户型得房率在80%以上，150面积段的户型得房率在79%左右，说到这，产品都还是很优质的。

户型图

户型图上是两户，左边是140平米，右边是180平米，都是三室两厅两卫，南北通透。但现在市面上最流行的四叶草户型，基本是要拿120平米做四室的，比如上期小报写过的望京樾。而且因为电梯放置的位置，两户都被挤出一条窄窄的过道。

这也不能怪御翠园，御翠园的开工时间大概在2017年，户型设计还要更早，当时人们还没有意识到独立空间究竟有多么重要。只能说，疫情对人们生活的改变早已经渗透到方方面面了。

小道消息

1.最新消息，北京四批次只挂了6个地块，朝阳区独占三块。另外三块来自通州、石景山和门头沟。

最值得注意的是奶西地块，就是上期小报中提到的【望京樾】姊妹地块——321地块。容积率同样是2.2。不过照【望京樾】推盘速度来看，应该不至于正面交锋。

2.中建宸园已经在10月24日拿到预售许可证了，据说开盘热销100多套，听起来不多，但宸园一共也才不到300套房，而且是豪宅项目。

如果有业主维权信息或者其他小道消息，欢迎联系我们。

楼市情况汇总：

中指研究院数据显示，上周，一线城市成交面积整体环比上涨9.2%，涨幅明显缩小。北京成交面积环比涨幅最大，高达52.2%，且成交面积同比明显上涨，涨幅为91.3%。金九银十的“银十”有个不错的尾巴。

本周一手房网签数据

本周二手房网签数据

作者 | 詹方歌

本文来自微信公众号“真实买房计划”（ID:Hifuture_life），作者：真买编辑部詹方歌，36氪经授权发布。